随着东莞产业的转型升级，开发商纷纷投资开发写字楼。

时下，随着东莞的产业升级，加上住宅调控层层加码、通货膨胀等因素，东莞一向发展缓慢的写字楼终于迎来了春天。

目前，全市在售或即将开盘的写字楼项目有5个，但是已经启动或即将启动的项目却多达16个，另外松山湖1个配套写字楼也正在招商引资中。一时间，东莞22个写字 楼 项 目 抢 闸 开发，春潮滚滚。

工厂办公室纷纷入驻写字楼

东莞是工业城市，写字楼需求一向比较少，所以长期以来写字楼发展缓慢。目前在用的写字楼也大多处于中低端水平，租售价格便宜，售价低于豪华住宅，月租一般不超过50元/平方米，呈现出与广深完全不同的情形。

不过，随着2006年起东莞启动的经济社会双转型，产业链逐渐由加工环节往研发、销售两端延伸，时下越来越多的工厂职能部门搬出工业区办公，入驻写字楼大厦，写字楼的需求近年呈快速增长态势。

在售的常平嘉骏中心的情况佐证了这种趋势。日前，该写字楼的相关负责人李坚龙对南方日报记者说：“现在嘉骏中心入驻了一大批企业，以贸易、服装企业为主，不少是周边工厂的营销、设计部门。”

据东莞家福地产的监测数据显示，去年写字楼成交22.4万平方米，同比增长近80%，均价为8974元/平方米，同比上升23%。

写字楼急进

随着住宅调控层层加码，近年来，开发商逐渐重视写字楼的开发。目前，东莞在售包括汇盛国际、服装创意产业中心、星耀国际、嘉骏中心等4个写字楼项目，而环球经贸中心(台商大厦)将在5月开盘，项目不多，布局分散，5个项目散落在大朗、虎门、樟木头、常平、南城。

不过，已经放出风声的写字楼项目却多达17个，包括南城中央财津(城市综合体)、南城天安数码城、南城亨美商业大厦、常平东方银座、长安万科中心(城市综合体)、塘厦骏豪商务中心、石龙朝东商业大厦等7个项目，南城总部基地9个项目，以及松山湖由官方投资的总部壹号也正在热火朝天的招商中。

最值得关注的是，去年9月分别被新世纪、元晨与中惠、万科、宏远、上海华中与康华投资、建工、富盈、中天力通、光大分别拿下的南城总部基地的9块地，总面积约5.6万平方米，建筑面积最高可达55.7万平方米，主要开发写字楼物业，体量庞大。按照土地出让要求，这9块地须在今年12月2日前开工，在2014年6月2日前竣工。

开发商看好产业转型升级

2010年全年成交商业、商务金融用地73.1万平方米，而2009年仅为21.3平方米，大幅增长243%。此外，南城总部基地二期土地也将在今年推出市场，中央商务核心区前期规划设计工作也全面铺开。

分析人士认为，包括写字楼在内的商业地产在东莞即将迎来高速发展期，而根据经济发展和供地步骤，发展重点为南城新城市中心板块、松山湖高新区以及虎门港—长安镇板块等3大板块。

与此同时，这种开发浪潮是否会导致消化不良？记者采访的多家开发商均认为东莞城市和产业的转型升级会带来写字楼需求进一步释放，看好未来发展前景。

？在售写字楼探营？

1.环球经贸中心(台商大厦)

地址：南城东莞大道会展中心十字路口旁

开发商：东莞金茂建造开发有限公司

销售时间：5月开盘

户型：150-2000多平方米

价格：1.8-2万元/平方米

简介：环球经贸中心占地3万平方米，建筑28万平方米，地上68层、地下4层，总高度289米，是东莞已规划的最高建筑大楼。分为副楼和塔楼两部分，副楼1-4层为大型百货商超；5-12层为SOHO办公区域。而塔楼9-68层都为公寓式办公楼层，包括超5A顶级写字楼、超五星级酒店、顶级豪宅和公寓。该大厦的节能环保功能也颇为突出，是目前全世界唯一取得全球公信度最高美国绿色建筑协会、绿色建筑等级评估体系(能源与环境设计先锋奖、简称LEED)的预认证金级最高、单体量最大的摩天大楼。

周边写字楼租金：第一国际35元/月·平方米(仅供参考，不表示新项目与旧写字楼租金相同，下同)

点评：宇鹏互动传播机构董事总经理宇鹏称，环球经贸中心是东莞新地标，位于东莞城市中心CBD核心区，地处市内轻轨R1/R2的交汇处，交通发达，并且设计先进，日后的租金估计在100-150元/月·平方米，适合大公司入驻。瑞峰置业市场研究部经理刘金林和东莞合富辉煌发展研究部经理李兴旺也认可该大厦的黄金地段，认为前景看好。

2.汇盛国际

地址：大朗美景中路(长盛广场大润发旁)

开发商：东莞市汇盛实业投资有限公司

销售时间：在售

户型：50-1000平方米

价格：均价8000元/平方米

简介：位于大朗镇中心区，占地6896平方米，建筑面积36022平方米，是5A级商务写字楼，毗邻松山湖高新区，交通便利，莞深高速、虎岗高速、莞惠公路在该处交汇而过。配备办公智能系统、楼宇自动化系统、消防智能系统、通讯传输智能系统、安保智能系统等。项目包括200多套写字楼和80套公寓。

周边写字楼租金：大朗商会大厦20-28元/月·平方米

点评：大朗是羊毛衫名镇，产业基础雄厚，随着产业转型升级，写字楼需求日益增多，而大朗高级的写字楼供应不多，购买力没怎么释放过。该项目货量以中小办公室为主，三位研究者均认为该项目适合中小企业入驻，投资者可前往考察。

4.星耀国际

地址：樟木头樟深大道与蓓蕾路交汇处

开发商：星耀地产和泰安城地产

销售时间：在售

户型：93平方米

价格：9000元/平方米

简介：地处樟木头中心地段，距镇中心、火车站约5分钟车程，东面通往深圳约30分钟车程，西面通往常平、莞城等各个镇区。项目是集5A智能化写字楼、商业、酒店式公寓于一体的综合建筑体，总占地13622平方米，总建面60891平方米，楼体高为85米。项目写字楼仅剩下2套93平方米的尾货，带租出售。

租金：在售写字楼租金为39元/月·平方米

点评：因工业疲弱，樟木头经济实力显得相对不足。业界不太看好该区域写字楼的发展，不过具体到该项目，却是带租出售，并且是尾货，买家不妨综合考量再做决定。

3.服装创意产业中心

地址：虎门百达大道

开发商：荣达置业

销售时间：在售

户型：70-300平方米

价格：5500元/平方米，一次性付款打97折，按揭98折

简介：整个项目占地面积1.1万平方米，分两期开发，目前在售的是一期。一期建筑面积约5.5万平方米，服装创意产业中心为项目的6-16楼，定位为创意伙伴式写字楼，建筑面积约4万平方米。1-3层规划为高档商铺；4楼规划服装创意产业中心项目创意企业的配套设施；5楼为会所、商务中心、设计师之家等写字楼配套设施。写字楼近320套。

周边写字楼租金：东方时代广场40元/月·平方米

点评：项目位于广深高速虎门出入口附近，处身虎门繁华的传统商圈，周边商业有富民服装商务中心、富民双子城等，商贸业发达。三位研究者认为虎门是全国闻名的富镇，服装、电线电缆等支柱产业强大，写字楼需求旺盛，该项目有地利优势，同时围绕虎门名牌服装业做文章，值得期待。据记者了解，周边一些老写字楼仍有部分空置，是否出手购买应该细察。

5.嘉骏中心

地址：常平常东路板石大道8号

开发商：东莞嘉骏地产房地产开发有限公司

销售时间：在售

户型：60多平方米

价格：均价1.1万元/平方米

简介：嘉骏中心位于东莞东站与东莞站之间，距东莞站3公里、距东莞东站不到1公里，紧邻常平商业中心与新行政中心。项目由一幢智能化5A写字楼及一幢五星级酒店组成，楼高22层，楼的总高度93.6米，设一层地下室，四层裙楼，主楼为两座，在21和22层用空中连廊相接，成为常平镇两火车站之间的标志性建筑。目前已经有一批以贸易、服装为主的企业进驻，该项目写字楼70%卖给深圳人，均价由2008年的7000元/平方米上涨到目前的1.1万元/平方米。

租金：该项目已售的写字楼租金为50元/月·平方米

点评：常平是东莞市的城市副中心，是东部的中心城镇，而且是珠三角交通枢纽，商贸业发达，工业企业众多。目前有星汇中心、志兴国际等写字楼，使用率比较高。三位研究者均看好该项目的发展，尤其是有五星标准的欧亚酒店作为配套，物业服务优质，适合中小企业入驻，自用投资均可。

【小贴士】

投资简单评估方法

根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一套物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年=房产购买价”，考虑到按揭利息，可以把这个公式改为“年收益×12年=房产购买价”。若投资的物业年收益×12年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。